Gemeinsam gebaute Stadt verdichten

Projektentwicklung Dübendorfstrasse

Gemeinsam gebaute Stadt verdichten

Plan­werk­stadt ent­wickelt eine Stra­teg­ie zur Er­neuer­ung eines Ge­vierts aus den Fünfzigerjahren mit kom­plexer Grund­eigen­tümer­struk­tur.

Auftraggeberin

Einfache Gesellschaft Altwiesen-/Düben­dorfstrasse

Zeitraum

2011 - 2018

Ansprechperson

Men-Duri Gaudenz

m.gaudenz@planwerkstadt.ch

+41 (0)44 456 20 18

Architektur / Städtebau

Boltshauser Architekten AG, Zürich

Landschaftsarchitektur

Müller Illien Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich

Stadt Zürich, Schwamendingen

An der Altwiesen-/Dübendorf­strasse befindet sich eine sanierungs­bedürftige Wohn­über­bauung aus den Fünfziger­jahren. Die Liegen­schaften auf dem 30’000 m2 grossen Areal sind heute im Besitz verschiedener Parteien. Zur Weiter­entwick­lung des Gebiets haben sich 14 Grund­eigen­tümerinnen und Grundeigentümer zusammen­geschlossen und einen privat­rechtlichen Planungs­prozess gestartet, welchen Planwerkstadt seit 2011 begleitet. Der lancierte Dialog mit allen Beteiligten ist der Grund­stein für die Reali­sierung einer qualitäts­vollen baulichen Ver­dichtung, welche die städte­baulichen Rand­bedingungen im Quartier erfüllt und den Bedürf­nissen aller Eigen­tümerparteien Rechnung trägt.

Das themenübergreifende Arbeiten und der Dialog mit allen Beteiligten im Workshopverfahren begünstigen den Projektfortschritt in hohem Masse.

Wie bei vielen Liegenschaften aus den Fünfzigerjahren stellt sich die Frage nach dem Umgang mit der vorhandenen Substanz. Die einst von einem einzigen Bauträger nach dem Steiner-Plan konzipierte Wohnsiedlung an der Dübendorfstrasse ist heute im Grundeigentum verschiedener Parteien. Darunter befinden sich eine Wohnbau­genossenschaft, institutionelle sowie mehrere private Parteien mit unterschiedlich grossen Grundstücken zwischen 700 m2 bis 8’000 m2. Der ungleiche Erneuerungsbedarf der einzelnen Liegenschaften führt zu sehr individuellen Vorstellungen hinsichtlich des Zeithorizonts für die Weiterentwicklung des Areals. Erschwerend wirkt zudem die beschränkte Bereitschaft, vom eigenen Grund und Boden, im Falle von Landumlegungen, Abschied zu nehmen. 

Im Verbund zum Ziel

Eine weitere Randbedingung beeinflusst das Bauen an diesem Ort. Die vom 1948 amtierenden Stadtbaumeister A.H. Steiner entwickelte Bebauungs­ordnung, im Geist der Gartenstadt, prägt das Quartier grundlegend. Dieses nach den selben Prinzipien in die Zukunft zu führen, bildet eine Herausforderung.

Type 1
Die komplexen Eigentümer­verhältnisse, die städte­baulichen Anforderungen sowie das hohe Verdichtungs­potential bilden die mass­gebenden Faktoren für die Projekt­entwicklung.

Die starke Durchgrünung des Quartiers trägt heute beträchtlich zur Wohnqualität Schwamendingens bei und beruht auf Elementen des Steiner-Plans. So beispiels­weise die Freiraum­achsen oder die Art und Weise der Setzung der Bauten an den Strassen und Wegen. 

Planwerkstadt begleitet den privatrechtlichen Planungsprozess seit Beginn als Fachplanerin. Im 2011 wurden in einer ersten Phase alle Bedürfnisse der Grund­eigentümer­schaft gesammelt und analysiert. Es war bald klar, dass das Ziel einer optimalen Ausnützung der Nutzungsreserven im Perimeter nur erreicht werden kann, wenn möglichst viele Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer Teil der Planung werden. 

Type 4

Ursprünglich wurde das Areal von einem Bauträger erstellt – heute ist es im Besitz von 14 Parteien. Keine Partei ist gezwungen mitzumachen, es basiert alles auf Freiwilligkeit. Der Prozess bedingt aber mitunter ein grosses Verständnis für eine lange Planungsdauer.

Type 14

VERFAHRENSWAHL BEWÄHRT SICH

Anlässlich zweier Versammlungen mit der Eigentümerschaft galt es zuerst Überzeugungsarbeit zu leisten und eine einfache Gesellschaft nach OR zu gründen. Der Gesellschaftervertrag umschreibt die Organisation sowie die Finanzierung der Planung bis hin zur Auflösung der Gesellschaft. Das Konstrukt basiert auf Freiwilligkeit aller Gesellschafter und bedingt Einstimmigkeit für alle Beschlüsse. 

Type 3
Type 14
Type 15

Nach der Bildung der Trägerschaft wurden mittels einer städtebaulichen Machbarkeitsstudie konzeptionelle Lösungsmöglichkeiten erarbeitet. Dabei sind quartierplanrechtliche Grundsätze beachtet worden, um im Falle einer Nichterreichung des Gesellschaftsziels die bereits erarbeiteten Grundlagen ins amtliche Zürcher Quartierplanverfahren überführen zu können. 

Nur mit einem starken städtebaulichen Bild kann die Antwort geliefert werden, ob die angestrebte Innenverdichtung tatsächlich möglich ist. In einer zweiten Projektphase ab 2013 wurde entschieden, ein sogenanntes Workshopverfahren durchzuführen. Die üblichen Verfahren wie Wettbewerbe, Studienaufträge oder Testplanungen erschienen wenig erfolgsversprechend aufgrund der sehr heterogenen Zusammensetzung der Grundeigentümerschaft mit ihren unterschiedlichen Bedürfnissen.

Die Arbeit des beigezogenen Planungsteams bestehend aus Boltshauser Architekten und Müller Illien Landschaftsarchitekten konnte in unterschiedlichen Projektständen in mehreren Veranstaltungen mit allen Beteiligten intensiv diskutiert und der Projektfortschritt ständig nachvollzogen werden. Dass das vorliegende Zielbild in den Hauptpunkten nun von allen getragen wird, ist die erfreuliche Folge des gewählten Vorgehens.

Verdoppelung der Nutzflächen
Im Workshop­verfahren wurden folgende Erkenntnisse festgehalten. Zoniert ist das Gebiet als Wohnzone W3 künftig W4. Die Landfläche von rund 30’000m2 fasst bei Ausschöpfung des Potentials ca. 25’000 m2 Geschossfläche. Mit dem Instrument der Zürcher Areal­überbauung bietet das Gebiet Platz für rund 35’000 m2. Im Vergleich zum gegenwärtig realisierten Wert von 19’000 m2 Geschossfläche auf aktuell 200 Wohnungen, errechnet sich fast eine Verdoppelung der Nutzfläche. Mit der Umsetzung der BZO 2014 steigt das Potential nochmals.
Eine grössere Spielmasse führt zu höheren Qualitäten in Städtebau und Freiraum.

Der städtebauliche Entwurf wurde 2014 im städtischen Baukollegium präsentiert, welches dem Vorschlag eine hohe Qualität attestierte. Besonders gewürdigt wurde der gewählte Prozess. Es wurde von der Stadt explizit gewünscht, den eingeschlagenen Weg weiter zu verfolgen und mit demselben Team in die nächste Phase einzusteigen. 

Type 7

Varianten eines möglichen städtebaulichen Zielbilds. (Visualisierungen: Boltshauser Architekten) 

Type 5

Seit Sommer 2015 läuft die rechtliche Sicherung der erarbeiteten Planungsergebnisse. Diesbezüglich wird unter anderem ein Gestaltungsplan erarbeitet. 

Leistungen Planwerkstadt AG
  • Beratung für Vorgehen / Methodik
  • Planungs- und baurechtliche Abklärungen
  • Volumenstudien und Potentialermittlung
  • Organisation und Begleitung Workshopverfahren
  • Erarbeitung Gestaltungsplan
  • Leitung Planungsprozess über alle Phasen
  • Führung Geschäftsstelle einfache Gesellschaft
Type 3
Text / Redaktion 
Rebekka Zumsteg
Bilder 
Juliet Haller