Bezahlbarer Wohnraum in der Flughafen-Region

Erneuerung Siedlung Tüfwis

Bezahlbarer Wohnraum in der Flughafen-Region

Grundeigentümerin erarbeitet gemeinsam mit der Gemeinde ein tragfähiges Entwicklungskonzept.

Auftraggeber

Pensimo Management AG

ZEITRAUM

2013 - 2018

ANSPRECHPerson

Dieter Zumsteg

d.zumsteg@planwerkstadt.ch

+41 (0)44 456 20 11

Winkel ZH

Die Siedlung Tüfwis bietet ihren Bewohnerinnen und Bewohnern seit über vierzig Jahren Mietwohnraum mit viel Grün rundum. Die Überbauung ist ein prägendes Element in Winkel. Nun sollen Sanierung und Weiterentwicklung der Siedlung in den nächsten Jahren in Zusammenarbeit mit der Gemeinde Schritt für Schritt konkretisiert und umgesetzt werden. Planwerkstadt unterstützt Pensimo Management bei den verschiedenen räumlichen und strategischen Fragestellungen über den gesamten Planungsprozess.

Eintritt ins Zeitalter der Grossraum-Flugzeuge: Anfangs der Siebzigerjahre, als die Siedlung Tüfwis von der Pensionskasse der Swissair gebaut wurde, starteten und landeten am Flughafen Zürich-Kloten die ersten Grossraum-Flugzeuge des Typs BOEING 747, genannt «Jumbo-Jet» Bild: Photoglob AG.

Die Wohnsiedlung Tüfwis wurde anfangs der Siebzigerjahre von der Pensionskasse der Swissair für deren Mitarbeitende gebaut und seither nie grundlegend saniert. Die Bausubstanz und der Energieverbrauch der Überbauung entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen. Eine Sanierung und Weiterentwicklung der Siedlung ist dringend angezeigt. 

Wohnraum für den Mittelstand

Winkel ist ein attraktiver Wohnort im dynamisch wachsenden Metropolitanraum Zürich. Nicht zuletzt wegen seiner ruhigen Lage trotz Flughafennähe ist die Gemeinde begehrt für Zuzüger. Der Anteil an finanziell gut situierten Einwohnerinnen und Einwohnern ist sehr hoch. Für viele Familien, Paare und junge Singles ist Wohnraum durch die steigenden Boden- und Mietpreise aber kaum noch erschwinglich. Die Gemeinde stellt in diesem Einwohnersegment vermehrt einen Wegzug aus Winkel fest. Wohnraum für den Mittelstand ist gefragt und bei der Innenentwicklung Winkels das Gebot der Stunde.

   

Type 1
Das Potential für zusätz­lichen Wohn­raum in bestehenden Siedlungs­gebieten mit guter Erschliessung ist besser auszu­schöpfen.

Der Freiraum wird bewahrt und aufgewertet: Obwohl der Boden besser ausgenutzt wird, bleibt der grosszügige Innenhof als Freiraum für alle Bewohnerinnen und Bewohner erhalten und wird aufgewertet. Eine attraktivere Gestaltung und vielfältigere Nutzungsmöglichkeiten verstärken künftig den Hofcharakter des Freiraums.

Type 12

UMSICHTIGER PROZESS

Die Anlagestiftung Turidomus als Eigentümerin, unter der Verwaltung von Pensimo Management AG, möchte die Siedlung langfristig als Eigentümerin behalten und die Weiterentwicklung gemeinsam mit der Gemeinde planen. Die verschiedenen Bedürfnisse von Mieterschaft, Gemeinde und Eigentümerschaft sollen zielführend koordiniert werden. Die bestehenden Qualitäten der eigenständigen Siedlung gilt es weitgehend beizubehalten, um auch künftig Wohnraum für verschiedene Generationen und Lebensformen zu ermöglichen. Im Fokus stehen zeitgemässe Wohnungstypen für den Mittelstand. Im Luxus-Segment sind im Tüfwis keine Einheiten geplant.

Der Planungshorizont ist langfristig angelegt und die Grundeigentümerin legt grossen Wert auf eine Umsetzung in Etappen. Die Erneuerung nimmt siedlungsplanerische und ökologische Anforderungen von heute und morgen auf und verspricht vor allem grosses Optimierungspotential im Energieverbrauch. Für einen Teil der Bauten auf dem Areal ist nur eine Sanierung und kein Ersatz vorgesehen. Der Charakter der Siedlung bleibt dadurch lesbar. Eine Optimierung der Bodenausnutzung und eine verbesserte Anordnung der Gebäude soll mit ergänzenden Neubauten herbeigeführt werden. Ziel ist es, die grosszügigen Freiraum­qualitäten zu bewahren und die Nutzungs­möglichkeiten des Aussenraums an die Ansprüche der durchmischten Mieterschaft anzupassen.

Type 3

Das Entwicklungsleitbild Tüfwis bildet die Leitgedanken und die verschiedenen Nutzungsvorstellungen räumlich ab. Es ist das Ergebnis der Gespräche unter den Projektbeteiligten und stellt die Grundlage für die weiteren Planungsschritte dar.

Type 10
Type 15

Vorteile Der Entwicklung

  • Die Mieterinnen und Mieter sowie die Gemeinde erhalten eine attraktive Siedlung Tüfwis, die eine hohe Lebensqualität bietet.
  • Die Weiterentwicklung ermöglicht eine massive Reduktion des Energieverbrauchs.
  • Die Siedlung bietet zeitgemässen und bezahlbahren Wohnraum für das Zielsegment der Gemeinde (Familien, Paare, junge Singles).
  • Die Siedlung mit ihrem frischen und doch charakteristischen Gesicht stiftet Identität für die Mieter­schaft und für die Gemeinde.

In einem ersten Schritt definierte die Eigentümerin zusammen mit der Gemeinde auf Basis eines gemeinsam erarbeiteten Entwicklungsleitbilds das Vorgehen für die nötigen Anpassungen in der Bau- und Zonenordnung. Mit der Schulbehörde konnten die künftigen Platzbedürfnisse des heute in der Siedlung integrierten Kindergartens geklärt werden. 

Im 2016 durchgeführten zweistufigen Projektwettbewerb sollte die Grundidee für die Weiterentwicklung und Sanierung der Wohnsiedlung konkretisiert werden. 18 Architekturbüros wurden für die Konzeptstufe eingeladen. Aus den in der zweiten Stufe verbleibenden acht Teams setzte sich das Siegerprojekt «ouroboros» von Zita Cotti Architekten AG aus Zürich durch, welche sich mit dem Luzerner Büro koepflipartner Landschaftsarchitektur verstärkte. Das Wettbewerbsprojekt wurde anschliessend in ein Richtprojekt überführt und bildete die Basis für die planrechtliche Umsetzung im Rahmen eines privaten Gestaltungsplans. Die Ausarbeitung des Planungsinstruments und die enge Begleitung des Richtprojekts erfolgte durch Planwerkstadt. Anfang 2018 ist der Gestaltungsplan für das Areal vom Kanton genehmigt worden.

Die Mieterinnen und Mieter wurden an Informationsveranstaltungen über das langfristige Vorhaben informiert. In der etappierten Bauphase soll ihnen nach Wunsch und Möglichkeit die Option einer alternativen Wohnlösung angeboten werden.

Inzwischen ist die Baueingabe für die Wohnüberbauung mit 158 Wohnungen, 2 Pflegewohngruppen, Kinderkrippe sowie Kindergarten mit 3 Einheiten eingereicht. Die Ausführung der Sanierungs- und Bauarbeiten erfolgt ab 2019 bis 2021. Die vollständige Erneuerung der Siedlung Tüfwis dürfte bis 2022 abgeschlossen sein.

Nachhaltig investieren
In der Schweiz verwalten gemäss einer Studie der Credit Suisse etwas mehr als 2'000 Vorsorge­einrichtungen ein Anlage­vermögen von gegen 670 Mrd. Franken. Der Immobilien­anteil der investierten Pensions­kassen­gelder ist im Jahr 2012 auf rund 17 Prozent angestiegen und ist nach Obligationen (35 Prozent) und Aktien (28 Prozent) die dritt­grösste Anlage­kategorie. Die Nachfrage nach Anlage­objekten im Schweizer Immobilien­sektor macht die Situation für Pensions­kassen nicht einfach. Über 3,8 Mio. aktive Versicherte und mehr als 1 Mio. Renten­bezüger in der Schweiz wollen ihre Pensions­gelder sicher angelegt wissen. Pensimo Management AG investiert im Auftrag von vier Anlage­stiftungen in wert­haltige Immobilien. Die Anlage­stiftung Turidomus ist eines dieser Anlagegefässe und wurde 2002 von grossen Vorsorge­einrichtungen für die gemeinsame Investition in Immobilien gegründet. Pensimo fördert, nutzt und pflegt aktuelles Wissen in der Immobilien­bewirtschaftung und beim Bauen. Pensimo feierte 2017 ihr 75-jähriges Bestehen. Ihr Portefeuille umfasst rund 450 Liegen­schaften mit 15'000 Wohnungen schweizweit.

Das Siegerprojekt von Zita Cotti Architekten und koepflipartner Landschaftsarchitekten bildet mit den vier neuen Wohnbauten und dem bestehenden Gebäude eine Gesamtfigur um einen grosszügigen Hofraum.

Type 14
Die erneuerte Siedlung Tüfwis bietet Wohn­raum für den Mittel­stand, welcher in Winkel zunehmend verschwindet.

Fotoaufnahmen kurz nach der Erbauung Ende der Siebzigerjahre (Bild: Archiv Anlagestiftung Turidomus)

Type 11
Leistungen planwerkstadt ag
  • Aufzeigen von Varianten für die Sanierung und die Nachverdichtung
  • Erarbeitung städtebauliche Machbarkeitsstudie
  • Erarbeitung Entwicklungsleitbild gemeinsam mit der Gemeinde 
  • Begleitung der Teilrevision Bau- und Zonenordnung
  • Organisation und Durchführung zweistufiger Projektwettbewerb für die Sanierung und Weiterentwicklung
  • Erarbeitung Privater Gestaltungsplan
  • Beratung bei räumlichen und strategischen Fragestellungen
Type 3
Text / Redaktion 
Rebekka Zumsteg
Bilder 
Juliet Haller